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    房屋租赁中你应当了解的优先购买权

    随着社会的不断发展,人们生活观念的不断变化,租房居住逐渐成为人们选择的居住方式之一,在房屋租赁过程中,许多人都遇到过房主欲将租赁房屋出卖的情形,那么房屋租赁中的优先购买权,你又了解多少呢?


    依据《中华人民共和国合同法》第二百三十条:“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利”之规定,承租人依法享有优先购买权。在这里,我们可以看到,优先购买权是一项法定权利,是由法律直接予以规定的,承租人与出租人不需要另行协商加以约定。


    同时,优先购买权的行使需要具备一定的条件。一是需要在房屋租赁合同的存续期间内行使;二是需要在同等条件下购买,这里的同等条件下包括但不限于买卖的价格相同、付款的期限相同和付款方式相同等;三是需要在一定期限内行使,即出租人通知承租人后,承租人应在合理期限内作出是否购买的意思表示。 


    那么,出租人未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权的情形时,出租人应当承担怎样的法律责任呢?依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条:“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形,承租人请求出租人承担赔偿责任的,人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的,人民法院不予支持。”可见,出租人依法应当承担赔偿责任,但出租人与第三人签订的房屋买卖合同并不因此而无效。


    在这里,法律还规定了承租人不享有优先购买权的一些特殊情形,依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条:“具有下列情形之一,承租人主张优先购买房屋的,人民法院不予支持:(一)房屋共有人行使优先购买权的;(二)出租人将房屋出卖给近亲属,包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的;(三)出租人履行通知义务后,承租人在十五日内未明确表示购买的;(四)第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。”


    法定权利也需要依法行使,当大家遇到类似情形时,应依法维护自身权利,采用法律手段保护自身利益。

    文/北京岳成律师事务所黑龙江分所 鄢冬梅律师

     
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